Narzędzie
Kalkulator wartości nieruchomości z najemcą
Wartość nieruchomości z najemcą to NOI, czyli roczny czynsz po kosztach właściciela, podzielone przez stopę kapitalizacji. Wpisz dane z umowy najmu: kalkulator policzy NOI, WAULT i WALB, wartość brutto i netto, stopę przy cenie ofertowej oraz wartość metodą umowy i odnowienia.
Przykład Wartości startowe to liczby umowne: pokazują metodę, nie rynek żadnego miasta. Skąd się wzięły, opisuje metodologia. Wpisz dane swojego obiektu.
Rachunek obiektu
Wynik
Rachunek wartości · jeden najemca
Obiekt z jednym najemcą, 1 200 m² GLA, czynsz 45 zł/m²/mies.
- Czynsz roczny: 1 200 m² × 45 zł × 12
- 648 000 zł
- Koszty nieodzyskiwalne 3%
- −19 440 zł
- NOI
- 628 560 zł
- Stopa kapitalizacji
- 7,5%
- Wartość brutto (NOI : stopa)
- 8 380 800 zł
- Koszty nabycia 3,5%
- −283 409 zł
- Wartość netto
- 8 097 391 zł
Tryb „Jeden najemca” · kwoty zaokrąglone do pełnych złotych
- WAULT (lata do końca umów)
- 8 lat
- WALB (lata do pierwszej możliwości wypowiedzenia)
- 5 lat
- Stopa netto (NIY) przy cenie 8 500 000 zł
- 7,14%
- Stopa brutto przy tej cenie
- 7,62%
- Czynsz umowny wobec rynkowego
- +7,1%
- Obiekt przeczynszowany: czynsz umowny powyżej rynkowego.
Pod wynikiem
Wrażliwość, obliczenia i założenia
Tabela wrażliwości: wartość netto przy innej stopie
| Stopa kapitalizacji | Wartość netto |
|---|---|
| 6,5% (−1 p.p.) | 9 343 144 zł+15,4% |
| 7% (−0,5 p.p.) | 8 675 776 zł+7,1% |
| 7,5% (wpisana) | 8 097 391 zł |
| 8% (+0,5 p.p.) | 7 591 304 zł−6,3% |
| 8,5% (+1 p.p.) | 7 144 757 zł−11,8% |
Obliczenia krok po kroku
Kwoty zaokrąglone do pełnych jednostek waluty. Rachunek idzie na liczbach dokładnych, więc ostatnia cyfra sumy może się różnić o 1.
- Czynsz roczny. CR = 1 200 m² × 45 zł/m²/mies. × 12 = 648 000 zł
- WAULT i WALB. jeden najemca: WAULT = lata do końca umowy = 8 lat; WALB = lata do pierwszej możliwości wypowiedzenia = 5 lat
- NOI. NOI = CR × (1 − rezerwa) − CR × koszty nieodzyskiwalne = 648 000 zł × (1 − 0%) − 648 000 zł × 3% = 628 560 zł
- Wartość brutto i netto. Vb = NOI / stopa = 628 560 zł / 7,5% = 8 380 800 zł; Vn = Vb / (1 + koszty nabycia) = 8 380 800 zł / (1 + 3,5%) = 8 097 391 zł
- Stopy przy cenie ofertowej. NIY = NOI / (P × (1 + koszty nabycia)) = 628 560 zł / (8 500 000 zł × (1 + 3,5%)) = 7,14%; stopa brutto = CR / P = 648 000 zł / 8 500 000 zł = 7,62%
- Czynsz umowny wobec rynkowego. (czynsz umowny − ERV) / ERV = (45 − 42) / 42 = +7,14%
Przepływy z umowy (z dołu, na koniec każdego roku)
| Rok | NOI z umowy | Wartość na dziś |
|---|
Założenia i ograniczenia
- To rachunek orientacyjny, nie operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego.
- Wartości startowe to przykład na liczbach umownych; podpowiedzi przy polach podają publiczne punkty odniesienia ze źródłem i datą, a tam, gdzie ich nie ma, mówią, że wartość jest Twoim założeniem.
- Kalkulator nie modeluje czynszu od obrotu, zachęt rozłożonych w czasie, podatków dochodowych, finansowania ani nakładów poza rezerwą.
- W trybie umowy i odnowienia: jedna stopa dyskontowa, stała indeksacja, a pustostan i koszty ponownego najmu przypisane do roku wygaśnięcia umowy.
- Progi komunikatów (WALB poniżej 3 lat, największy najemca powyżej 50% czynszu) to ustawienia redakcji, nie norma rynkowa.
- Przełącznik waluty zmienia tylko oznaczenia: kalkulator nie przelicza kursów.
Wzory, źródła wartości przykładowych i sytuacje, w których wynik wprowadza w błąd, opisuje metodologia.
Adres tego wyniku: https://nieruchomosciznajemca.pl/kalkulator-wartosci/?tryb=jeden&wal=zl&pow=1200&cz=45&erv=42&t=8&b=5&kn=3&rez=0&st=7.5&kz=3.5&cena=8500000