Słownik najmu

39 haseł z umów najmu, wyceny i transakcji. Każde hasło ma stały adres, więc możesz wysłać komuś link do jednej definicji.

AAsset deal (zakup nieruchomości)

Asset deal to zakup samej nieruchomości, czyli gruntu z budynkiem, a nie udziałów spółki, która jest jej właścicielem. Nabywca wstępuje w umowy najmu z mocy prawa, a podatek zależy od historii budynku: dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia albo w ciągu 2 lat od niego podlega VAT, późniejsza jest co do zasady zwolniona i wtedy kupujący płaci PCC 2%, chyba że strony wybiorą opodatkowanie VAT. Od ceny 3 292 000 zł maksymalna taksa notarialna za akt sprzedaży wynosi 10 000 zł.

Zobacz: Share deal (zakup udziałów spółki). Podstawa: Kodeks cywilny, art. 678; ustawa o VAT, art. 43 ust. 1 pkt 10 i ust. 10 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263); ustawa o PCC, art. 2 pkt 4 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191); rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, § 3 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566)

BBuild-to-suit (obiekt budowany pod najemcę)

Build-to-suit to obiekt budowany według wymagań konkretnego najemcy, zwykle sieci handlowej, z którą inwestor wcześniej uzgadnia umowę najmu. Deweloper albo inwestor buduje budynek w standardzie sieci i po oddaniu najemcy może go sprzedać jako gotową inwestycję z umową. Sprzedaż przed upływem 2 lat od wydania budynku najemcy nie korzysta ze zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bo przypada przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Ryzykiem dla kupującego jest budynek trudny do innego użycia, gdy sieć odejdzie.

Zobacz: Pierwsze zasiedlenie. Podstawa: ustawa o VAT, art. 2 pkt 14 i art. 43 ust. 1 pkt 10 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263); interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.747.2025.3.AB z 12.12.2025

CCzynsz od obrotu

Czynsz od obrotu to część czynszu liczona jako procent sprzedaży najemcy w lokalu, płacona obok czynszu podstawowego albo jako nadwyżka ponad niego. Umowy w centrach handlowych wiążą go z obowiązkiem składania raportów obrotów, a właściciel powinien mieć prawo do ich kontroli, np. przez biegłego rewidenta. EPRA wlicza szacowany czynsz od obrotu do czynszu przy obliczaniu NIY. Kalkulator serwisu tej części czynszu nie modeluje, więc wpisuj w nim tylko czynsz stały.

Zobacz: Wskaźnik kosztu najmu (occupancy cost ratio). Podstawa: CMS, Retailer’s guide to Poland 2021, rozdz. 2; EPRA Best Practices Recommendations Guidelines (IX 2024), s. 18–20

Czynsz rynkowy (ERV)

Czynsz rynkowy to szacowany czynsz, za jaki powierzchnię dałoby się wynająć w warunkach rynkowych w dniu wyceny. Skrót ERV pochodzi od angielskiego estimated rental value. W metodzie inwestycyjnej rzeczoznawca ustala dochód na podstawie rynkowych stawek czynszu, a nie samej umowy. Relacja czynszu umownego do rynkowego pokazuje, czy obiekt jest przeczynszowany, czy niedoczynszowany, i jak może się zmienić przychód po wygaśnięciu umowy.

Zobacz: Umowa i odnowienie (term and reversion). Podstawa: EPRA Best Practices Recommendations Guidelines (IX 2024), słownik pojęć; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 10 (Dz.U. 2023 poz. 1832)

Czynsz umowny

Czynsz umowny to kwota, którą najemca płaci według umowy na dany dzień, po ostatniej indeksacji, bez opłaty eksploatacyjnej i VAT. W okresie bezczynszowym czynsz faktycznie płacony wynosi zero, choć umowa przewiduje wyższy. Od czynszu umownego zależy przychód do końca umowy, a od czynszu rynkowego przychód po jej wygaśnięciu. Gdy czynsz umowny przewyższa rynkowy, obiekt jest przeczynszowany i część dochodu może zniknąć przy odnowieniu umowy albo przy nowym najemcy.

Zobacz: Czynsz rynkowy (ERV). Podstawa: Kodeks cywilny, art. 659 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795); EPRA Best Practices Recommendations Guidelines (IX 2024): czynsz płacony (passing rent)

DData pewna

Data pewna to data czynności potwierdzona w sposób, którego nie da się podważyć: urzędowym poświadczeniem, wzmianką notariusza albo organu na dokumencie, kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu albo w dokumencie urzędowym. Dla najmu liczy się przy sprzedaży obiektu: nabywca nie wypowie umowy zawartej na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, jeśli lokal wydano najemcy. Według Sądu Najwyższego datę pewną można uzyskać po zawarciu umowy, byle przed zbyciem rzeczy.

Zobacz: Asset deal (zakup nieruchomości). Podstawa: Kodeks cywilny, art. 81 i 678 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795); wyrok SN z 5.02.2009, I CSK 325/08

DSCR (wskaźnik pokrycia obsługi długu)

DSCR to stosunek rocznego dochodu netto z nieruchomości do rocznej obsługi kredytu, czyli odsetek i spłaty kapitału. Wynik powyżej 1 oznacza, że dochód z najmu pokrywa raty; ICR liczy się podobnie, ale wyłącznie wobec odsetek. Takich definicji używają Europejska Rada Ryzyka Systemowego i NBP w analizach kredytów na nieruchomości komercyjne. Próg DSCR każdy bank ustala sam i wpisuje do umowy kredytu jako kowenant, dlatego zapytaj o niego przed złożeniem wniosku i policz go dla czynszu z umów.

Zobacz: LTV (relacja kredytu do wartości). Podstawa: zalecenie ERRS/2019/3 (Dz.Urz. UE C 271 z 13.08.2019), części 7–8; NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2025 r., słownik

Dzierżawa gruntu

Dzierżawa to umowa, w której wydzierżawiający oddaje grunt do używania i pobierania pożytków za czynsz; w tej formie sieć może zająć cudzą działkę pod stację paliw albo restaurację drive-thru. Budynek postawiony przez dzierżawcę na gruncie prywatnym jest częścią składową gruntu, więc należy do jego właściciela. Ulepszenia rozlicza się według umowy, a bez niej właściciel wybiera zapłatę ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego. Według uchwały Sądu Najwyższego dzierżawca może żądać zwrotu wartości ulepszeń od nabywcy gruntu.

Zobacz: Zjazd z drogi publicznej. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 48, 676, 677, 693 i 694 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795); uchwała SN z 30.09.2005, III CZP 50/05

GGLA (powierzchnia najmu brutto)

GLA to łączna powierzchnia obiektu przeznaczona do wynajęcia najemcom, podawana w metrach kwadratowych; w niej podaje się czynsze i podaż obiektów handlowych. Wynik pomiaru zależy od przyjętego standardu, dla obiektów handlowych np. BOMA Z65.5–2020, dlatego przy zakupie porównaj metry w umowach, w rent roll i w inwentaryzacji. GLA to nie to samo co powierzchnia sprzedaży z ustawy o planowaniu przestrzennym. PROH wlicza do podaży obiekty o GLA powyżej 5 000 m².

Zobacz: Powierzchnia sprzedaży. Podstawa: ANSI/BOMA Z65.5—2020 (obiekty handlowe); PROH, Rynek obiektów handlowych w Polsce. Raport za I połowę 2026 r., metodologia

HHistoryczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi

Historyczne zanieczyszczenie to zanieczyszczenie gruntu, które powstało przed 30 kwietnia 2007 r. albo wynika z działalności zakończonej przed tą datą. Usuwa je władający powierzchnią ziemi, co do zasady właściciel, chyba że wykaże, że po objęciu przez niego władania zanieczyścił inny wskazany podmiot. Władający, który je stwierdzi, zgłasza je regionalnemu dyrektorowi ochrony środowiska, a GDOŚ prowadzi rejestr takich terenów. Dystrybucja produktów naftowych jest w katalogu działalności, które mogą je powodować.

Zobacz: Koncesja na obrót paliwami ciekłymi. Podstawa: Prawo ochrony środowiska, art. 3 pkt 5a i art. 101c–101h (t.j. Dz.U. 2025 poz. 647); rozporządzenie Ministra Środowiska z 1.09.2016 w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi (Dz.U. 2016 poz. 1395)

IIndeksacja czynszu (waloryzacja)

Indeksacja czynszu to coroczna zmiana czynszu o wskaźnik zapisany w umowie, najczęściej CPI publikowany przez GUS albo, przy czynszu w euro, HICP Eurostatu. Kodeks cywilny dopuszcza takie klauzule waloryzacyjne. Umowa powinna określać wskaźnik, okres bazowy, termin pierwszej waloryzacji, a także to, czy czynsz może spaść i czy wzrost ma limit. CPI za 2025 r. wyniósł 3,6%, a HICP strefy euro 2,1%. Bez klauzuli zostaje art. 685¹ Kodeksu cywilnego: wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód.

Zobacz: Czynsz umowny. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 358¹ i 685¹ (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795); GUS, komunikat z 15.01.2026 (CPI 2025); Eurostat, HICP (zbiór prc_hicp_ainr)

KKoncesja na obrót paliwami ciekłymi

Koncesja na obrót paliwami ciekłymi to zezwolenie Prezesa URE, bez którego nie wolno prowadzić sprzedaży paliw na stacji; ustawa o ograniczeniu handlu w niedziele uznaje za stację paliw tylko obiekt, w którym sprzedaje się paliwa na podstawie ważnej koncesji. Koncesję wydaje się na 10–50 lat i określa ona m.in. zabezpieczenie środowiska po zaprzestaniu działalności. Infrastrukturę stacji zgłasza się do URE. Przy stacji z operatorem sprawdzasz w rejestrze URE koncesję operatora i jej termin.

Zobacz: Historyczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi. Podstawa: Prawo energetyczne, art. 32 ust. 1 pkt 4, art. 36, 37 i 43e (t.j. Dz.U. 2026 poz. 43); ustawa o ograniczeniu handlu w niedziele i święta oraz w niektóre inne dni, art. 3 pkt 8 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 301)

Koszty nieodzyskiwalne

Koszty nieodzyskiwalne to wydatki na obiekt, których właściciel nie przeniesie na najemców: opłata eksploatacyjna i podatki od pustych lokali, stałe niedopłaty, koszty zarządu nieobjęte opłatami i wszystko, co umowa wprost zostawia u właściciela. Pomniejszają czynsz przy liczeniu NOI i NIY. W portfelu centrów NEPI Rockcastle w 2025 r. stanowiły ok. 2,9% czynszu (obliczenie redakcji z danych raportu rocznego). W kalkulatorze serwisu wpisujesz je jako procent czynszu.

Zobacz: NOI (dochód operacyjny netto). Podstawa: EPRA Best Practices Recommendations Guidelines (IX 2024), s. 18–20; NEPI Rockcastle, Annual Report 2025, s. 66

LLTV (relacja kredytu do wartości)

LTV to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, która go zabezpiecza, wyrażony w procentach. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego zaleca, by przy nieruchomościach komercyjnych przynoszących dochód LTV w chwili udzielenia kredytu nie przekraczało 75%, a 80% tylko przy dodatkowym zabezpieczeniu części powyżej 75%. Europejska Rada Ryzyka Systemowego odróżnia LTV przy udzieleniu kredytu od bieżącego. Według przepisów CRR wagi ryzyka kredytów spłacanych z dochodu nieruchomości rosną przy LTV powyżej 60% i 80%.

Zobacz: DSCR (wskaźnik pokrycia obsługi długu). Podstawa: KNF, Rekomendacja S, rekomendacja 15.7 (tekst po uchwale KNF nr 242/2023); zalecenie ERRS/2019/3; rozporządzenie (UE) nr 575/2013 (CRR), art. 126 ust. 2 w brzmieniu rozporządzenia (UE) 2024/1623

NNajem netto (triple net)

Najem netto to umowa, w której najemca oprócz czynszu pokrywa koszty utrzymania obiektu: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, utrzymanie części wspólnych i media. W parkach handlowych to standard, choć coraz częściej strony ustalają limit kosztów albo ryczałt indeksowany CPI lub HICP, przy których nadwyżka wydatków zostaje u właściciela. Podatnikiem podatku od nieruchomości pozostaje właściciel, więc umowa przenosi tylko ciężar ekonomiczny. Koszty, których umowa nie przenosi, są kosztami nieodzyskiwalnymi.

Zobacz: Koszty nieodzyskiwalne. Podstawa: raport „Retail parks in Poland” (Avison Young, PROH, CMS, BIG Poland, IX 2025), s. 3; ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 3 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707)

Najemca kotwica

Najemca kotwica to duży najemca, który przyciąga klientów do całego obiektu, na przykład supermarket spożywczy w parku handlowym albo hipermarket i kino w galerii. Kotwice podpisują dłuższe umowy niż pozostali najemcy: w centrach handlowych zwykle na 7–10 lat, przy średnio 5 latach u reszty. Avison Young wymienia obecność operatora spożywczego wśród czynników, od których zależy stopa kapitalizacji parków. Klauzule co-tenancy uzależniają czynsz albo trwanie umów innych najemców od tego, czy kotwica zostaje.

Zobacz: WAULT (średni ważony okres do końca umów najmu). Podstawa: CMS, Retailer’s guide to Poland 2021, rozdz. 2; raport „Retail parks in Poland” (Avison Young, PROH, CMS, BIG Poland, IX 2025), s. 12–13

NIY (stopa kapitalizacji netto)

NIY, czyli net initial yield, to roczny czynsz płacony na dany dzień, pomniejszony o nieodzyskiwalne koszty operacyjne i podzielony przez wartość albo cenę powiększoną o koszty nabywcy. Doliczenie kosztów nabycia, takich jak PCC, taksa notarialna i opłaty sądowe, sprawia, że NIY jest niższy od stopy liczonej od samej ceny. Wariant „topped-up” przyjmuje czynsz po zakończeniu okresów bezczynszowych i innych zachęt. Kalkulator serwisu liczy NIY przy cenie ofertowej tym samym wzorem.

Zobacz: Koszty nieodzyskiwalne. Podstawa: EPRA Best Practices Recommendations Guidelines (IX 2024), s. 18–20

NOI (dochód operacyjny netto)

NOI to roczny dochód z czynszów i innych wpływów obiektu po odjęciu kosztów, których właściciel nie przenosi na najemców. Od NOI nie odejmuje się amortyzacji, kredytu i jego kosztów ani podatku dochodowego, bo przepisy o wycenie nieruchomości każą pomijać te pozycje w strumieniach dochodów. W kalkulatorze serwisu NOI to czynsz roczny pomniejszony o rezerwę na pustostan i niepłacenie oraz o koszty nieodzyskiwalne. Iloraz NOI i ceny to stopa kapitalizacji.

Zobacz: Stopa kapitalizacji. Podstawa: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5.09.2023 w sprawie wyceny nieruchomości, § 13 (Dz.U. 2023 poz. 1832); zalecenie ERRS/2019/3 (roczny dochód netto)

OOdwiedzalność (footfall)

Odwiedzalność to liczba wizyt klientów w obiekcie w danym okresie, mierzona kamerami albo innymi licznikami wejść. PROH publikuje co miesiąc PROH Footfall Density Index, czyli zmianę liczby wizyt na m² GLA rok do roku w próbie ponad 120 centrów handlowych; dane sięgają 2012 r. W lipcu 2026 r. odwiedzalność wzrosła o 1,5% r/r. Wynik konkretnej galerii porównuje się z indeksem za ten sam miesiąc, bo zależy on od kalendarza świąt i niedziel handlowych.

Zobacz: Czynsz od obrotu. Podstawa: PROH, Indeksy obrotów i odwiedzalności (proh.org.pl/indeksy), komunikat z 9.09.2026

Ograniczenie handlu w niedziele

Ograniczenie handlu w niedziele to ustawowy zakaz handlu w placówkach handlowych przez całą dobę w niedziele i święta, a od 2025 r. także 24 grudnia. Handlowe są trzy niedziele przed Wigilią, niedziela przed Wielkanocą oraz ostatnie niedziele stycznia, kwietnia, czerwca i sierpnia. Zakaz nie dotyczy m.in. stacji paliw, aptek, placówek z przeważającą działalnością gastronomiczną i przedsiębiorcy, który handluje osobiście. Za powierzanie pracy wbrew zakazowi grozi grzywna od 1 000 do 100 000 zł.

Zobacz: Odwiedzalność (footfall). Podstawa: ustawa o ograniczeniu handlu w niedziele i święta oraz w niektóre inne dni, art. 5–7 i 10 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 301); ustawa o dniach wolnych od pracy (t.j. Dz.U. 2025 poz. 296)

Okres bezczynszowy (rent free)

Okres bezczynszowy to uzgodniony w umowie czas, w którym najemca korzysta z lokalu, ale nie płaci czynszu; to jedna z zachęt obok rabatów i wkładu właściciela w aranżację. W tym czasie czynsz faktycznie płacony wynosi zero, dlatego EPRA obok NIY podaje wariant „topped-up”, liczony z czynszem po wygaśnięciu zachęt. Przy zakupie sprawdź, czy ulgi z aneksów i porozumień są w rent roll, bo pominięte zawyżają czynsz w zestawieniu, a z nim wyliczoną wartość obiektu.

Zobacz: Rent roll (zestawienie umów najmu). Podstawa: EPRA Best Practices Recommendations Guidelines (IX 2024), s. 19–20 i 40–41; CMS, Retailer’s guide to Poland 2021, s. 20

Opłata eksploatacyjna (service charge)

Opłata eksploatacyjna to zwrot kosztów utrzymania obiektu, który najemcy płacą obok czynszu: części wspólnych, zarządu, ochrony, sprzątania, mediów, ubezpieczenia i podatków, często także marketingu. W centrach handlowych najemcy wpłacają zaliczki w 12 ratach według budżetu, a właściciel rozlicza je raz w roku według udziałów w powierzchni. Według NBP na wysokość opłat najbardziej wpływają koszty energii, usług technicznych, ochrony, sprzątania i wywozu odpadów. Opłatę za puste lokale ponosi właściciel.

Zobacz: Koszty nieodzyskiwalne. Podstawa: CMS, Retailer’s guide to Poland 2021, s. 19–20; NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2025 r., s. 81

PPierwsze zasiedlenie

Pierwsze zasiedlenie to w ustawie o VAT przekazanie budynku do używania pierwszemu kupującemu albo pierwszemu najemcy, a także zajęcie go na własne potrzeby, po budowie lub po ulepszeniu kosztującym co najmniej 30% wartości początkowej. Sprzedaż przed upływem 2 lat od tego zdarzenia nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10; tak organ podatkowy ocenił sprzedaż parku handlowego wydanego najemcom w 2024 r. Później dostawa jest co do zasady zwolniona i obciążona PCC, chyba że strony, czynni podatnicy VAT, wybiorą opodatkowanie.

Zobacz: Asset deal (zakup nieruchomości). Podstawa: ustawa o VAT, art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 1 pkt 10 i ust. 10–11 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263); interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.747.2025.3.AB z 12.12.2025

Podatek od przychodów z budynków

Podatek od przychodów z budynków płaci właściciel budynku oddanego w najem, dzierżawę albo na podobnej podstawie: 0,035% miesięcznie od wartości początkowej budynku pomniejszonej o 10 mln zł. Przy częściowym wynajęciu liczy się go proporcjonalnie do wynajętej powierzchni użytkowej; według interpretacji z lipca 2026 r. części wspólne pomija się w obu wielkościach. Podatek odlicza się od zaliczek i podatku dochodowego, a nieodliczoną kwotę urząd zwraca na wniosek. Przykład umowny: budynek za 30 mln zł wynajęty w całości to 7 000 zł miesięcznie.

Zobacz: Share deal (zakup udziałów spółki). Podstawa: ustawa o CIT, art. 24b (t.j. Dz.U. 2026 poz. 554); ustawa o PIT, art. 30g (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592); interpretacja 0111-KDIB2-1.4010.266.2026.1.BJ z 15.07.2026

Powierzchnia sprzedaży

Powierzchnia sprzedaży to część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego przeznaczona do sprzedaży detalicznej, bez powierzchni usług, gastronomii i pomocniczej, czyli magazynów, biur i komunikacji. Ustawa o planowaniu przestrzennym wiąże z nią próg handlu wielkopowierzchniowego: obiekt o powierzchni sprzedaży powyżej 2 000 m² można zlokalizować tylko na podstawie planu miejscowego. GUS stosuje własną definicję powierzchni sprzedażowej i według niej zalicza do supermarketów sklepy o powierzchni 400–2 499 m².

Zobacz: Strefa handlu wielkopowierzchniowego (SH). Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 2 pkt 19 i 27, art. 14 ust. 6a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538); GUS, Rynek wewnętrzny w 2024 r., objaśnienia pojęć

Pustostan (stopa pustostanów)

Pustostan to niewynajęta powierzchnia obiektu albo rynku, a stopa pustostanów to jej udział w całej podaży. NBP liczy ją jako relację niewynajętej powierzchni do podaży w danej lokalizacji; według NBP za Colliers w nowoczesnej powierzchni handlowej wynosiła ok. 2,9% w II kwartale 2026 r. EPRA liczy pustostan od czynszów: czynsz rynkowy pustych lokali dzielony przez czynsz rynkowy całego portfela. Pusty lokal kosztuje właściciela także opłatę eksploatacyjną i podatki, których nikt mu nie zwróci.

Zobacz: Koszty nieodzyskiwalne. Podstawa: NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2025 r., słownik; NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2026 r., s. 6; EPRA Best Practices Recommendations Guidelines (IX 2024), s. 40–41

RRent roll (zestawienie umów najmu)

Rent roll to zestawienie umów najmu obiektu: najemców, powierzchni, czynszów po indeksacji, czynszu od obrotu, dat końca umów i pierwszych opcji wypowiedzenia, zabezpieczeń i zaległości. Z niego kupujący liczy czynsz roczny, NOI, WAULT i WALB. Każdy wiersz trzeba porównać z umową, aneksami i fakturami, bo rozbieżności, na przykład rabaty poza zestawieniem albo inna powierzchnia niż w umowie, zawyżają wartość obiektu. W data room rent roll leży razem z umowami, saldami i raportami obrotów.

Zobacz: WAULT (średni ważony okres do końca umów najmu). Podstawa: EPRA Best Practices Recommendations Guidelines (IX 2024), s. 40–41 (czynsz płacony, czynsz rynkowy, okresy umów)

SSale and leaseback (sprzedaż z najmem zwrotnym)

Sale and leaseback to sprzedaż nieruchomości, w której sprzedający, na przykład sieć handlowa, od razu bierze ją w najem od kupującego i dalej prowadzi w niej sklepy. Sieć zamienia nieruchomość na gotówkę, a Ministerstwo Finansów w objaśnieniach podatkowych uznaje udzielenie finansowania przez nabywcę za zasadniczy ekonomiczny cel takiej transakcji. W VAT to dwie czynności, dostawa nieruchomości i usługa najmu, a nie zbycie ZCP. Żabka Group sprzedała tak w 2024 r. portfel nieruchomości ze sklepami, z najmem zwrotnym na 20 lat i opcjami przedłużenia łącznie o 20 lat.

Zobacz: Build-to-suit (obiekt budowany pod najemcę). Podstawa: Objaśnienia podatkowe MF z 11.12.2018, przykład 3; interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.356.2025.4.MPU z 8.09.2025; Żabka Group, raport roczny 2025, s. 223

Share deal (zakup udziałów spółki)

Share deal to zakup udziałów albo akcji spółki, która jest właścicielem nieruchomości, zamiast samej nieruchomości. Od sprzedaży udziałów kupujący płaci PCC 1% wartości rynkowej, ale przejmuje spółkę z całą historią: zobowiązaniami, sporami i rozliczeniami podatkowymi. Spółka, w której nieruchomości w Polsce stanowią co najmniej połowę aktywów i są warte ponad 10 mln zł, bywa spółką nieruchomościową (u działających dłużej liczy się też udział przychodów z najmu): ma obowiązki informacyjne, a gdy jej udziały zbywa nierezydent, pobiera jako płatnik zaliczkę podatku.

Zobacz: Asset deal (zakup nieruchomości). Podstawa: ustawa o PCC, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191); ustawa o CIT, art. 4a pkt 35 i art. 26aa (t.j. Dz.U. 2026 poz. 554)

Stopa kapitalizacji

Stopa kapitalizacji to stosunek rocznego dochodu operacyjnego netto obiektu do jego ceny albo wartości. Im niższa stopa, tym wyżej rynek wycenia ten sam dochód: przy NOI 1 000 000 zł stopa 7% daje ok. 14,3 mln zł, a 6,5% ok. 15,4 mln zł (liczby umowne). Według NBP to iloraz dochodu możliwego do uzyskania i ceny rynkowej, a przepisy o wycenie każą wyprowadzać ją z transakcji obiektami podobnymi, z uwzględnieniem ryzyka. Stopy prime z raportów firm doradczych opisują obiekty najwyższej klasy, nie średnią rynku.

Zobacz: NIY (stopa kapitalizacji netto). Podstawa: NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2025 r., słownik; rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 11 (Dz.U. 2023 poz. 1832)

Strefa handlu wielkopowierzchniowego (SH)

Strefa handlu wielkopowierzchniowego to jedna z 13 stref, na które plan ogólny dzieli gminę; jej profilem podstawowym jest teren handlu wielkopowierzchniowego, czyli obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej 2 000 m². Taki obiekt dopuszcza tylko plan miejscowy zgodny z planem ogólnym, a teren handlu wielkopowierzchniowego jest profilem podstawowym strefy SH i dodatkowym strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW). Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej w strefie SH wynosi 30%.

Zobacz: Powierzchnia sprzedaży. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 13c, 14 ust. 6a i 20 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538); rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego gminy, zał. nr 1 (Dz.U. 2026 poz. 826)

UUchwała krajobrazowa

Uchwała krajobrazowa to akt prawa miejscowego, w którym rada gminy ustala zasady sytuowania tablic i urządzeń reklamowych, szyldów, ogrodzeń i obiektów małej architektury. Może zakazać reklam poza szyldami i wyznacza termin dostosowania istniejących, nie krótszy niż 12 miesięcy. Za reklamę niezgodną z uchwałą grozi kara, którą płaci właściciel nieruchomości, gdy nie ustalono sprawcy. Tylko tam, gdzie obowiązuje taka uchwała, gmina może pobierać opłatę reklamową: w 2026 r. najwyżej 3,89 zł dziennie i 0,36 zł dziennie od 1 m² powierzchni reklamy.

Zobacz: Zjazd z drogi publicznej. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 37a i 37d (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538); ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 17a (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707); obwieszczenie MFiG z 1.08.2025 (M.P. 2025 poz. 726)

Umowa i odnowienie (term and reversion)

Umowa i odnowienie to technika wyceny, która osobno liczy dochód do końca umowy najmu, a osobno wartość obiektu po jej wygaśnięciu, przy czynszu rynkowym. Okres umowy odzwierciedla czynsz płacony, a okres po odnowieniu czynsz rynkowy; obie części dyskontuje się na dzień wyceny. RICS wskazuje ją dla dochodu niższego od czynszu rynkowego. Kalkulator serwisu odejmuje w roku wygaśnięcia umowy pustostan i koszty ponownego najmu, co pokazuje, ile wart jest obiekt, gdy sieć nie przedłuży umowy.

Zobacz: Czynsz rynkowy (ERV). Podstawa: RICS Property Journal, artykuł o metodach wyceny (6.03.2026); rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 12 (Dz.U. 2023 poz. 1832)

WWALB (średni ważony okres do pierwszej możliwości wypowiedzenia)

WALB to średni okres do najwcześniejszego terminu, w którym najemcy mogą zakończyć umowy, ważony czynszem. Liczy się go jak WAULT, ale zamiast daty końca umowy bierzesz pierwszą datę, w której najemca może skorzystać z opcji wypowiedzenia; bez takiej opcji obie daty są równe. Dlatego WALB nigdy nie jest dłuższy niż WAULT. W portfelu centrów handlowych NEPI Rockcastle na koniec 2025 r. WAULT wynosił 4,5 roku, a WALB 3,6 roku.

Zobacz: WAULT (średni ważony okres do końca umów najmu). Podstawa: EPRA Best Practices Recommendations Guidelines (IX 2024), słownik pojęć; NEPI Rockcastle, Annual Report 2025, s. 24

WAULT (średni ważony okres do końca umów najmu)

WAULT to średni okres pozostały do końca umów najmu w obiekcie, ważony czynszem. Dla kilku najemców mnożysz czynsz roczny każdego z nich przez liczbę lat do końca jego umowy, sumujesz iloczyny i dzielisz przez łączny czynsz roczny. Przykład z liczbami umownymi: czynsze 400 000, 150 000 i 50 000 zł przy umowach kończących się za 8, 3 i 1 rok dają WAULT ok. 6,17 roku. Wskaźnik mówi, jak długo przychód jest zapisany w umowach; opcje wcześniejszego wypowiedzenia uwzględnia dopiero WALB.

Zobacz: WALB (średni ważony okres do pierwszej możliwości wypowiedzenia). Podstawa: EPRA Best Practices Recommendations Guidelines (IX 2024), słownik pojęć; wzór jak w kalkulatorze serwisu

Wskaźnik kosztu najmu (occupancy cost ratio)

Wskaźnik kosztu najmu to relacja wszystkiego, co najemca płaci za lokal, czyli czynszu oraz opłaty eksploatacyjnej i marketingowej, do jego obrotów w tym lokalu. Wysoki wskaźnik oznacza, że czynsz pochłania dużą część sprzedaży, co zwiększa ryzyko renegocjacji albo odejścia najemcy przy odnowieniu umowy. Liczy się go z raportów obrotów, które najemcy składają przy czynszu od obrotu. Tło rynkowe daje PROH: średni miesięczny obrót na m² w centrach wynosił w I półroczu 2026 r. od 888 zł w lutym do 1 173 zł w czerwcu.

Zobacz: Czynsz od obrotu. Podstawa: PROH, Rynek obiektów handlowych w Polsce. Raport za I połowę 2026 r., s. 26–27

ZZabezpieczenie najmu

Zabezpieczenie najmu to kaucja, gwarancja bankowa albo ubezpieczeniowa, poręczenie spółki matki lub oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, które chronią wynajmującego przed niezapłaconym czynszem i niezwróconym lokalem. W centrach handlowych typowa jest kaucja albo nieodwołalna gwarancja na pierwsze żądanie w wysokości 3 miesięcy czynszu i opłat. Poręczenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Przy zakupie sprawdź, czy gwarancję da się przenieść na nabywcę i czy obejmuje cały okres umowy.

Zobacz: Rent roll (zestawienie umów najmu). Podstawa: Kodeks cywilny, art. 876 § 2; Kodeks postępowania cywilnego, art. 777 § 1 pkt 4–5 i art. 788; CMS, Retailer’s guide to Poland 2021, s. 19

Zjazd z drogi publicznej

Zjazd to połączenie drogi publicznej z przyległą nieruchomością, które buduje albo przebudowuje jej właściciel lub użytkownik po uzyskaniu zezwolenia zarządcy drogi. Zezwolenie wygasa, jeśli w ciągu 3 lat zjazdu nie wybudowano, a za zjazd bez zezwolenia, inny niż w decyzji albo używany po terminie grozi kara równa 10-krotności opłaty. Dla stacji paliw, restauracji drive-thru i parku handlowego zjazd decyduje o dojeździe klientów, dlatego decyzję i parametry zjazdu sprawdza się w due diligence.

Zobacz: Dzierżawa gruntu. Podstawa: ustawa o drogach publicznych, art. 29 i 29a (t.j. Dz.U. 2025 poz. 889)

Zorganizowana część przedsiębiorstwa (ZCP)

Zorganizowana część przedsiębiorstwa to wyodrębniony organizacyjnie i finansowo zespół składników, w tym zobowiązań, który mógłby działać jako samodzielne przedsiębiorstwo; jej zbycie nie podlega VAT. Według objaśnień Ministerstwa Finansów z 11.12.2018 sprzedaż wynajętej nieruchomości handlowej jest ZCP tylko wyjątkowo: gdy oprócz gruntu, budynku i umów najmu przechodzą m.in. umowy finansowania, zarządzania nieruchomością i aktywami oraz należności, a nabywca chce kontynuować działalność zbywcy. W interpretacjach z lat 2025–2026 dotyczących parków handlowych organ uznawał sprzedaż za dostawę towarów.

Zobacz: Asset deal (zakup nieruchomości). Podstawa: ustawa o VAT, art. 2 pkt 27e i art. 6 pkt 1 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263); Objaśnienia podatkowe MF z 11.12.2018; interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.925.2025.2.AKR z 9.03.2026