Metodologia: jak liczymy wartość i skąd są dane

Kalkulator wartości liczy cenę obiektu z najemcą z czynszu: roczny czynsz pomniejszony o koszty, których umowa nie przenosi na najemcę, dzieli przez stopę kapitalizacji. To uproszczone podejście dochodowe, więc wynik jest rachunkiem orientacyjnym dla kupującego albo sprzedającego, a nie wartością rynkową z operatu rzeczoznawcy.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami opisuje podejście dochodowe jako cenę zależną od przewidywanego dochodu (art. 153 ust. 2). Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości dzieli je na kapitalizację prostą (§ 11) i dyskontowanie strumieni dochodów (§ 12). Wymaga też, żeby stopa była współmierna z dochodem (§ 15), dlatego stopę netto stosujemy do NOI, a nie do czynszu.

Źródło: Ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399); rozporządzenie MRiT z 5.09.2023 w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), stan na 2 października 2026.

Pola i pojęcia

Czynsz umowny to stawka z umowy najmu płacona dziś, a czynsz rynkowy (ERV) to czynsz, za jaki powierzchnia zostałaby wynajęta na rynku w dniu wyceny. Obiekt jest przeczynszowany, gdy czynsz umowny przewyższa rynkowy: po wygaśnięciu umowy czynsz spadnie, więc kapitalizacja czynszu z umowy zawyża wartość. Kalkulator pokazuje tę relację w procentach (wzór 7): wynik dodatni oznacza obiekt przeczynszowany, ujemny niedoczynszowany.

• Powierzchnia najmu (GLA) i czynsz za m² miesięcznie, bez opłat eksploatacyjnych i VAT. Przy kilku najemcach każdy wiersz rent rollu ma powierzchnię, czynsz roczny i dwa terminy umowy. Przy dzierżawie gruntu pod pawilonem powierzchnią jest działka, a czynszem roczny czynsz dzierżawny podzielony przez jej powierzchnię i 12 miesięcy; dlatego pole czynszu przyjmuje już 0,01 za m².
• Lata do końca umowy i do pierwszej możliwości wypowiedzenia wyznaczają WAULT i WALB: średni czas do końca umów i do pierwszego wypowiedzenia, ważony czynszem. EPRA zaleca ujawniać obie liczby.
• Koszty nieodzyskiwalne to koszty właściciela, których umowa nie przenosi na najemcę, a rezerwa obejmuje puste lokale i zaległości w trakcie umów; oba pola w procentach czynszu. Przy kilku najemcach dochodzi powierzchnia bez umowy i opłata eksploatacyjna, którą właściciel płaci za nią sam.
• NOI to czynsz roczny po rezerwie, kosztach nieodzyskiwalnych i opłatach za pustą powierzchnię.
• Stopa kapitalizacji to według NBP iloraz dochodu operacyjnego netto i ceny rynkowej nieruchomości. W kalkulatorze jest stopą netto (NIY) liczoną od ceny powiększonej o koszty nabycia, tak jak konstruuje ją EPRA.
• Indeksacja, stopa dyskontowa, stopa wyjścia, wzrost czynszu rynkowego, pustostan po wygaśnięciu umowy i koszty ponownego najmu działają tylko w trybie umowy i odnowienia, opisanym niżej.

Źródło: NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2025 r., słownik, s. 149–152, stan na 2 października 2026.

Źródło: EPRA, Best Practices Recommendations Guidelines, s. 18–21 i 40–41, stan na IX 2024.

Wzory

Oznaczenia: CR — czynsz roczny, KP — koszt pustostanu właściciela, Vb i Vn — wartość brutto i netto, P — cena ofertowa. Procenty wchodzą do wzorów jako ułamki (7,5% = 0,075).

1. Czynsz roczny: CR = powierzchnia × czynsz za m² miesięcznie × 12. Przy kilku najemcach CR = Σ CR_i.
2. WAULT i WALB: WAULT = Σ (CR_i × T_i) ÷ Σ CR_i; WALB = Σ (CR_i × B_i) ÷ Σ CR_i, gdzie T_i to lata do końca umowy, a B_i do pierwszej możliwości wypowiedzenia (nie później niż T_i). Udział największego najemcy = max CR_i ÷ Σ CR_i.
3. Koszt pustostanu: KP = powierzchnia niewynajęta × opłata eksploatacyjna za pusty m² × 12.
4. NOI = CR × (1 − rezerwa) − CR × koszty nieodzyskiwalne − KP.
5. Wartość: Vb = NOI ÷ stopa kapitalizacji; Vn = Vb ÷ (1 + koszty nabycia).
6. Stopy przy cenie: NIY = NOI ÷ (P × (1 + koszty nabycia)); stopa brutto = CR ÷ P.
7. Relacja do rynku = (czynsz umowny − ERV) ÷ ERV.
8. Umowa i odnowienie: przepływy roczne z dołu NOI_t = NOI × (1 + indeksacja)^t−1 dla t = 1…T, zdyskontowane stopą r. W roku T czynsz rynkowy wynosi ERV_T = ERV × powierzchnia × 12 × (1 + wzrost)^T. Wartość po odnowieniu to TV = ERV_T × (1 − koszty nieodzyskiwalne) ÷ stopa wyjścia, a odliczenia za pustostan i ponowny najem = (miesiące pustostanu + miesiące kosztów) ÷ 12 × ERV_T. Wynik: V = Σ NOI_t ÷ (1 + r)^t + (TV − odliczenia) ÷ (1 + r)^T, a wartość netto to V ÷ (1 + koszty nabycia).
9. Wrażliwość: wartość netto przy stopie niższej i wyższej o 0,5 i 1 punkt procentowy; przy kilku najemcach także przy rezerwie 0%, 5% i 10%, w trybie odnowienia osobno dla trzech stóp.

Pola, które w danym trybie nie wchodzą do rachunku, są ukryte. Indeksacja działa tylko w rachunku umowy i odnowienia, bo w kapitalizacji prostej oczekiwane zmiany dochodu mieści sama stopa: rozporządzenie wyprowadza ją ze stopy dyskontowej z uwzględnieniem tych zmian (§ 14).

Kiedy używać trybu umowy i odnowienia

Gdy umowa kończy się za kilka lat albo najemca może ją wcześniej wypowiedzieć, wartość zależy od czynszu z umowy do tego dnia i od ponownego najmu po nim. Domyślnie liczymy do pierwszej możliwości wypowiedzenia, czyli przy założeniu, że najemca odejdzie przy pierwszej okazji. To odpowiednik techniki umowy i odnowienia (term and reversion), którą RICS opisuje dla dochodu poniżej czynszu rynkowego. Dla obiektu przeczynszowanego RICS wskazuje osobną technikę (hardcore and top slice); kalkulator jej nie liczy, ale w trybie odnowienia spadek czynszu do ERV po roku T widać w wyniku.

Uproszczenia trybu: jedna stopa dyskontowa, stała indeksacja, a pustostan i koszty ponownego najmu przypisane do roku T. Przy ułamkowym T ostatni, niepełny rok daje przepływ proporcjonalny do swojej długości.

Źródło: RICS Property Journal, APC 5: valuation methods, stan na 6 marca 2026.

Komunikaty i ich progi

Kalkulator pokazuje dwa komunikaty o ryzyku. „Wartość zależy głównie od ponownego najmu” pojawia się przy WALB poniżej 3 lat. „Obiekt zależy od jednego najemcy” pojawia się w trybie kilku najemców, gdy największy płaci ponad 50% czynszu (przy jednym najemcy byłby stale). Oba progi to ustawienia redakcji, a nie norma rynkowa.

Skąd wartości przykładowe

Wartości startowe to przykład na liczbach umownych: lokal 1 200 m² wynajęty za 45 zł/m² miesięcznie przy czynszu rynkowym 42 zł, umowa na 8 lat z opcją wypowiedzenia po 5 latach, cena ofertowa 8,5 mln zł. Nie opisują rynku żadnego miasta; tabela pokazuje publiczne punkty odniesienia.

Źródło: Cushman & Wakefield, MarketBeat Poland Retail Q2 2026, s. 4, stan na II kw. 2026.

Źródło: Avison Young i in., Retail parks in Poland, s. 12–13, stan na I półrocze 2025.

Źródło: NEPI Rockcastle, Annual Report 2025, s. 66 i 334, stan na 31 grudnia 2025.

Źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kw. 2026 r., s. 6, stan na II kw. 2026.

Źródło: GUS, komunikat w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w 2025 r., stan na 15 stycznia 2026.

Źródło: Eurostat, HICP, zbiór prc_hicp_ainr, stan na 2025 r.

Część ustawowa kosztów nabycia przy cenie 8,5 mln zł i sprzedaży zwolnionej z VAT to 180 200 zł: PCC 2% (170 000 zł), maksymalna taksa notarialna 10 000 zł i 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej. Gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT, PCC nie występuje, a podatek VAT odliczy kupujący, który jest czynnym podatnikiem VAT. Stawek doradców i due diligence nie ma w publicznych źródłach, dlatego przykład dolicza je jako założenie.

Źródło: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 2 pkt 4 i art. 7 (Dz.U. 2026 poz. 191); taksa notarialna, § 3 (Dz.U. 2024 poz. 1566); ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 42 (Dz.U. 2025 poz. 1228), stan na 2 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Przykład trybu kilku najemców to trzy umowy z czynszem 400 000, 150 000 i 50 000 zł rocznie, kończące się za 8, 3 i 1 rok (opcje wypowiedzenia po 8, 2 i 1 roku), 150 m² pustych lokali i opłata 12 zł/m² miesięcznie za pustą powierzchnię. Dla parków handlowych publicznej liczby takiej opłaty nie ma. W centrach handlowych w Warszawie koszty eksploatacji lokali wynosiły ok. 70 zł/m² miesięcznie w II kw. 2026 r., ale to odczyt redakcji z wykresu 89 w Informacji NBP: przybliżony, bo NBP nie podaje tej wartości liczbowo i nie opisuje, co obejmuje.

Źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kw. 2026 r., wykres 89, s. 33 (odczyt redakcji), stan na II kw. 2026.

Kiedy wynik wprowadza w błąd

• Czynsz powyżej rynkowego i krótka umowa. Kapitalizacja prosta traktuje czynsz z umowy jak wieczny. W przykładzie tryb umowy i odnowienia daje 7 287 338 zł zamiast 8 097 391 zł, czyli o 10% mniej.
• Stopa prime zamiast stopy obiektu. Stopy prime opisują wąską grupę obiektów o najniższym ryzyku, nie średnią rynku. Dla centrów handlowych raporty podają je w przedziale 6,25–6,75%, zależnie od firmy i kwartału, więc żadnej liczby nie uśredniamy.
• Koszty właściciela poza umową. Jeśli umowa nie przenosi na najemcę podatku od nieruchomości, wlicz go do kosztów nieodzyskiwalnych: w 2026 r. górna stawka dla budynków związanych z działalnością to 35,53 zł/m² powierzchni użytkowej rocznie.
• Czynsz od obrotu, okresy bezczynszowe, nakłady. Kalkulator ich nie modeluje: czynsz od obrotu dodaj do czynszu umownego tylko wtedy, gdy potwierdzają go raporty obrotów najemcy, a nakłady na dach czy posadzkę odejmij od wyniku.
• Grunt i środowisko. Przy stacji paliw koszt usunięcia zanieczyszczeń odejmij od wyniku. Przy obiekcie trudnym do innego użycia wartość działki wyznacza dolną granicę.
• Podatki dochodowe i kredyt. Rozporządzenie każe pomijać je w strumieniach dochodów (§ 13), więc kalkulator ich nie liczy.

Źródło: Knight Frank, Cushman & Wakefield, JLL za NEPI Rockcastle, Avison Young: stopy prime centrów handlowych, stan na I półrocze 2025 – II kw. 2026.

Źródło: Obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z 1.08.2025: górne granice stawek podatków i opłat lokalnych na 2026 r. (M.P. 2025 poz. 726), stan na 2 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

Ceny transakcyjne lokali użytkowych

Ceny transakcyjne lokali użytkowych znajdziesz w Rejestrze Cen Nieruchomości i w rocznej publikacji GUS „Obrót nieruchomościami”. Od 13 lutego 2026 r. pełne dane rejestru są bezpłatne, a usługa Geoportalu pozwala wybrać lokale o funkcji handlowo-usługowej. GUS podaje, że w 2024 r. sprzedano 3 378 lokali handlowo-usługowych, średnio po 9 042 zł/m². Cena podobnego lokalu zestawiona z jego czynszem daje stopę, którą wpiszesz jako własne założenie.

Źródło: Ustawa o zmianie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2025 poz. 1542); Rejestr Cen Nieruchomości, usługa WFS, stan na 2 października 2026.

Źródło: GUS, Obrót nieruchomościami w 2024 r., tablice 12, 23 i 24, stan na 2024 r.

Dane publiczne i harmonogram odświeżania

Strona wskaźników najmu zbiera tabele danych publicznych; każda ma w nagłówku źródło, stan danych i rytm odświeżania. Te same rekordy zasilają tablicę w nagłówku serwisu.

Źródło: PROH, Rynek obiektów handlowych w Polsce. Raport za I połowę 2026 r., stan na I półrocze 2026.

Źródło: POPiHN, Przemysł i handel naftowy. Raport roczny 2025, stan na 31 grudnia 2025.

Po każdym wydaniu NBP (co kwartał) i GUS (raz w roku, jesienią) sprawdzamy też stopy i czynsze w podpowiedziach kalkulatora.

Zasady

Każda liczba rynkowa ma przy sobie źródło i stan danych. Obliczenia własne, jak udział kosztów nieodzyskiwalnych w portfelu spółki, opisujemy jako obliczenia redakcji, a odczytów z wykresów nie podajemy jako liczb instytucji. Kto prowadzi serwis, opisuje strona o serwisie.