Restauracja drive-thru jako inwestycja: pawilon z najemcą sieciowym przy drodze

01W skrócie

Źródło: Ustawa o bezpieczeństwie żywności i żywienia, art. 61–64, stan na 2 października 2026.

Źródło: Rozporządzenie w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu, zał. nr 1, stan na 2 października 2026.

02Czym jest pawilon drive-thru i kto go kupuje

Pawilon drive-thru to wolnostojąca restauracja jednej sieci z okienkiem wydawczym dla kierowców, pasem dojazdu do okienka, parkingiem i pylonem reklamowym. Stoi na działce przy ruchliwej drodze albo na wydzielonej działce parku handlowego; budują go deweloperzy parków i właściciele gruntów przy drogach, a kupują inwestorzy szukający obiektów jednego najemcy na długiej umowie.

Tę samą logikę, czyli jeden najemca usługowy na własnej działce, stosuje się do myjni i pawilonów usługowych. Restauracja w lokalu budynku należy do działu Lokale z najemcą, w centrum handlowym do działu Galerie handlowe, a na stacji paliw, w umowie z operatorem stacji, do działu Stacje paliw.

Gastronomia rośnie: GUS naliczył w 2024 r. ok. 101,5 tys. placówek gastronomicznych (o 8,8% więcej niż rok wcześniej), w tym 29,1% restauracji, a przychody z gastronomii wzrosły w cenach bieżących o 11,1%, do 85,2 mld zł.

Źródło: GUS, Rynek wewnętrzny w 2024 r., s. 10, stan na 31 grudnia 2024.

AmRest podał, że na koniec 2025 r. prowadził w Polsce 692 restauracje, z czego 677 własnych i 15 franczyzowych; obsługę drive-through ma w wybranych lokalizacjach, ale ich liczby ani warunków najmu raport nie podaje.

Źródło: AmRest, raport roczny 2025, stan na 31 grudnia 2025.

03Jak zarabia pawilon drive-thru

Pawilon zarabia na jednym czynszu: stałym, z indeksacją, czasem z dodatkiem zależnym od obrotu restauracji. W modelu dzierżawy gruntu właściciel dostaje czynsz za samą działkę, a budynek stawia i wyposaża sieć.

Klauzula indeksacyjna wskazuje wskaźnik: średnioroczny CPI według GUS wyniósł w 2025 r. 3,6%, a HICP strefy euro, stosowany przy czynszach w euro, 2,1%. Czynsz od obrotu ma wartość dla kupującego tylko wtedy, gdy umowa daje raporty sprzedaży i prawo do ich sprawdzenia; bez nich wycenia się samą część stałą.

Źródło: GUS, średnioroczny wskaźnik cen w 2025 r., stan na rok 2025.

Źródło: Eurostat, HICP (prc_hicp_ainr), stan na rok 2025.

W najmie netto sieć ponosi podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i utrzymanie, a koszt, którego umowa nie przenosi, zostaje u właściciela. Osobną pozycją jest pylon: jako budowla jest opodatkowany stawką do 2% wartości, a gdzie obowiązuje uchwała krajobrazowa i gmina wprowadziła opłatę reklamową, płaci ją właściciel nieruchomości, nie najemca.

Źródło: Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 17a–17b, zał. nr 4; M.P. 2025 poz. 726, stan na 2 października 2026.

04Jak rynek wycenia pawilon drive-thru

Pawilon drive-thru wycenia się jak obiekt jednego najemcy: NOI z umowy dzieli się przez stopę kapitalizacji, a wynik porównuje z wartością samej działki, bo to ona zostaje, gdy sieć odejdzie. Raporty rynkowe nie podają stopy dla restauracji drive-thru, więc rzeczoznawca ustala ją, porównując dochody podobnych obiektów z cenami ich sprzedaży, z uwzględnieniem ryzyka strony umowy i okresu do pierwszej możliwości wypowiedzenia.

Źródło: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 3 i 11, stan na 2 października 2026.

Źródło: GDDKiA, Ruch drogowy 2025, tabela 4, stan na rok 2025.

Źródło: GUGiK, udostępnianie danych z Rejestru Cen Nieruchomości, stan na 28 sierpnia 2026.

Źródło: M.P. 2025 poz. 726 i M.P. 2026 poz. 741 (stawki maksymalne), stan na 2 października 2026.

Ceny gruntów i pawilonów w okolicy pokaże Rejestr Cen Nieruchomości: w usłudze Geoportalu transakcje budynków handlowo-usługowych wybierzesz po rodzaju budynku.

W kalkulatorze wartości w trybie jednego najemcy czynsz dzierżawny wpisuje się jak czynsz najmu, a powierzchnią jest wtedy działka. Wartość po wygaśnięciu umowy liczy tryb umowy i odnowienia, opisany w metodologii.

05Na co uważać: due diligence

Przed zakupem ustal, kto podpisał umowę i do kogo należy budynek. Pawilon postawiony przez sieć na dzierżawionym gruncie jest z mocy prawa częścią składową działki, a więc własnością jej właściciela (art. 48 KC), ale po końcu umowy właściciel, jeśli umowa nie stanowi inaczej, albo płaci sieci wartość budynku z dnia zwrotu, albo wymaga od niej przywrócenia stanu sprzed budowy (art. 676 w zw. z art. 694 KC).

Źródło: Ustawa o drogach publicznych, art. 29, 29a, 35, 42a, 43; ustawa o planowaniu, art. 37a, 37d, stan na 2 października 2026.

Źródło: Rozporządzenie o ochronie przeciwpożarowej budynków, § 34; rozporządzenie o dostawcach ścieków przemysłowych, zał. nr 2, stan na 2 października 2026.

Roszczenie o zwrot wartości ulepszeń dzierżawca może skierować do nabywcy gruntu (uchwała SN III CZP 50/05), a sprzedający, który zataił nakłady najemcy, odpowiada wobec kupującego za wadę prawną (wyrok SN V CSK 375/13), więc w umowie sprzedaży żądaj oświadczenia o nakładach sieci. Roszczenia o zwrot nakładów i ulepszeń przedawniają się rok po zwrocie rzeczy (art. 677 KC; wyrok SN I CSK 84/09). Nowa restauracja przy istniejącym zjeździe wymaga też uzgodnienia z zarządcą drogi, czy droga przyjmie dodatkowy ruch (art. 35 ust. 3 ustawy o drogach publicznych).

Źródło: Kodeks cywilny, art. 47–48, 660, 676–677; SN: III CZP 50/05, V CSK 375/13, I CSK 84/09, stan na 2 października 2026.

Pozostałe pozycje obejmuje lista kontrolna do druku.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

06Finansowanie

Kredyt na pawilon z jednym najemcą bank liczy przez LTV i DSCR, a oba wskaźniki opierają się na jednej umowie. Zalecany w Rekomendacji S KNF pułap LtV to 75% wartości nieruchomości przychodowej w dniu udzielenia kredytu, a 80% przy dodatkowym zabezpieczeniu nadwyżki; próg DSCR, czyli rocznego dochodu netto do rocznej obsługi długu, bank zapisuje w umowie kredytu.

Gdy pierwsza możliwość wypowiedzenia przypada przed końcem kredytu, spłata zależy od ponownego najmu, więc okres kredytu porównaj z umową sieci. Zabezpieczeniem bywa cesja czynszów (np. w kredytach Rank Progress z 2025 r.); przelew czynszu na bank jest możliwy bez zgody najemcy, o ile umowa najmu go nie zakazuje (art. 509 KC), więc sprawdź umowę z siecią.

Źródło: KNF, Rekomendacja S, pkt 15.7, stan na 2 października 2026.

Źródło: Rank Progress, raport roczny za 2025 r., s. 61–62, stan na 31 grudnia 2025.

Nowy pawilon może powstać w modelu build-to-suit: deweloper buduje obiekt pod standard sieci i sprzedaje go inwestorowi razem z umową najmu. Mechanizm sprzedaży z najmem zwrotnym (sale and leaseback) opisuje dział Dyskonty, a leasing operacyjny nieruchomości daje korzystającemu koszt podatkowy, gdy umowę zawarto na minimum 5 lat, a opłaty łącznie odpowiadają co najmniej wartości początkowej (art. 17b ustawy o CIT).

Źródło: Ustawa o CIT, art. 17b, stan na 2 października 2026.

Dokumenty dla banku omawia poradnik Kredyt na nieruchomość z najemcą.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

07Prawo i podatki

Budynek, który sieć postawiła na dzierżawionym gruncie prywatnym, od początku należy do właściciela gruntu, bo jest jego częścią składową (art. 47–48 KC); wyjątkiem są budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie Skarbu Państwa lub samorządu (art. 235 KC). Przepis o rozliczeniu ulepszeń (art. 676 KC) jest dyspozytywny, więc strony mogą ułożyć je inaczej, np. zobowiązać sieć do rozbiórki albo wyłączyć zwrot nakładów (wyrok SN IV CSK 601/11).

Źródło: Kodeks cywilny, art. 47–48, 235, 676; SN, IV CSK 601/11, stan na 2 października 2026.

Podatek od nieruchomości płaci właściciel, a dzierżawca tylko przy gruncie Skarbu Państwa lub samorządu (ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 3 ust. 1). Z tych przepisów wynika, że podatek od pawilonu sieci na prywatnym gruncie płaci właściciel gruntu; umowa może zobowiązać sieć do zwrotu, a roszczenie o zwrot zabezpiecza ustawowy zastaw wydzierżawiającego (art. 702 KC). W gminie sprawdź, kto składa deklarację i czy nie ma zaległości.

Źródło: Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 3, stan na 2 października 2026.

Nowy pawilon sprzedany przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, czyli oddania budynku najemcy po wybudowaniu, nie korzysta ze zwolnienia: VAT 23% obejmuje wtedy budynek i grunt (art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). KIS potwierdziła to dla parku handlowego zbudowanego w latach 2023–2024 i wydanego najemcom w 2024 r. Gdy grunt kupuje dzierżawca, który sam wybudował na nim obiekt, KIS uznawała (w sprawach hali z parkingiem i budynku na gruncie gminy), że dostawa obejmuje tylko grunt, a podstawą VAT jest jego wartość; sprzedaż samych nakładów na cudzym gruncie to według KIS usługa opodatkowana VAT.

Źródło: Ustawa o VAT, art. 29a ust. 8, art. 43; interpretacja KIS z 12.12.2025 (nowy park handlowy), stan na 12 grudnia 2025.

Źródło: Interpretacja KIS 0112-KDIL1-3.4012.332.2026.1.AC z 22.06.2026 (grunt dla dzierżawcy), stan na 22 czerwca 2026.

Źródło: Interpretacja KIS 0111-KDIB3-1.4012.118.2026.3.IK z 25.05.2026 (sprzedaż nakładów), stan na 25 maja 2026.

Osoba prywatna, która wynajmuje pawilon z majątku prywatnego, rozlicza najem ryczałtem: stawka wynosi 8,5% od pierwszych 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od kwoty powyżej. Taki najem podlega przy tym VAT i liczy się do limitu 240 000 zł, do którego przysługuje zwolnienie podmiotowe (interpretacje KIS z kwietnia i maja 2026 r.). Spółka płaci podatek od przychodów z budynków tylko od wartości początkowej budynków ponad 10 mln zł (art. 24b ustawy o CIT).

Źródło: Ustawa o ryczałcie, art. 12; ustawa o CIT, art. 24b; interpretacja KIS 0113-KDIPT1-3.4012.182.2026.2.OS z 30.04.2026 (najem a limit zwolnienia z VAT), stan na 30 kwietnia 2026.

Źródło: Interpretacja KIS 0112-KDIL1-2.4012.104.2026.4.AK z 13.05.2026 (najem lokalu z majątku prywatnego a VAT), stan na 13 maja 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

08Jak sprzedać dyskretnie

Pawilon z najemcą sprzedaje się bez ogłoszenia, kierując ofertę do kilku inwestorów obiektów jednego najemcy z dokumentami, które odpowiadają na ich pierwsze pytania: kto płaci, do kiedy i co stanie się z budynkiem po końcu umowy. Dane sieci i samą umowę pokazuje się po podpisaniu umowy o poufności, bo informacji udostępnionych z takim zastrzeżeniem druga strona nie może ujawnić ani wykorzystać dla siebie (art. 72¹ KC).

Komplet obejmuje:

• umowę z siecią z aneksami i listami bocznymi, odpis KRS najemcy i historię płatności;
• pozwolenie na użytkowanie, zezwolenie na zjazd, uchwałę krajobrazową i deklaracje opłaty reklamowej;
• oświadczenie o nakładach sieci i o tym, kto ma rozebrać budynek albo zapłacić za niego po końcu umowy;
• świadectwo charakterystyki energetycznej, które sprzedający przekazuje nabywcy przy akcie notarialnym; nabywca nie może zrzec się tego prawa.

Źródło: Kodeks cywilny, art. 72¹, 678; ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, art. 11, stan na 2 października 2026.

Zgoda sieci na sprzedaż nie jest potrzebna, bo nabywca wstępuje w umowę najmu z mocy prawa (art. 678 KC). Jeśli jednak umowa daje sieci prawo pierwokupu, umowę z inwestorem zawiera się pod warunkiem i zawiadamia sieć o jej treści. Dokumenty i kolejne kroki takiej sprzedaży omawia poradnik Sprzedaż obiektu z najemcą bez ogłoszenia.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

09Gdzie szukać takich ofert

W statystykach rynku inwestycyjnego takich obiektów prawie nie widać: wszystkie obiekty wolnostojące dały w I półroczu 2026 r. 1% wolumenu inwestycji w handlu. Sprzedającym bywa deweloper parku handlowego, który wydzielił działkę pod restaurację, właściciel gruntu wydzierżawionego sieci albo sieć, która sprzedaje obiekt i wynajmuje go z powrotem.

Źródło: PROH, raport za I półrocze 2026 r. (dane Avison Young), stan na I półrocze 2026.

Kto sprzedawał w okolicy, podpowie Rejestr Cen Nieruchomości: przy każdej transakcji podaje kategorię sprzedającego i kupującego (osoba fizyczna, osoba prawna, samorząd), bez nazw.

Źródło: GUGiK, usługa Rejestru Cen Nieruchomości, stan na 3 października 2026.

Część pawilonów zmienia właściciela bez ogłoszenia: sprzedający wysyła umowę z siecią i dokumenty działki kilku inwestorom po podpisaniu umowy o poufności.

10Pytania i odpowiedzi

11Powiązane

• Kalkulator wartości nieruchomości z najemcą
• Umowa najmu przed zakupem obiektu: co przeczytać, zanim policzysz czynsz
• Retail parki: park handlowy jako inwestycja