Dyskont z najemcą: wolnostojący sklep sieci spożywczej jako inwestycja

01W skrócie

Źródło: Cushman & Wakefield, MarketBeat Poland Retail Q2 2026, s. 4, stan na II kw. 2026.

02Czym jest dyskont z najemcą i kto go kupuje

Dyskont z najemcą to wolnostojący sklep sieci spożywczej na własnej działce z parkingiem, wynajęty sieci na długi okres. Inwestor kupuje w praktyce czynsz od jednej spółki, więc ocenia najpierw ją i jej umowę, a potem budynek i działkę.

Sale and leaseback i build-to-suit

Sale and leaseback to sprzedaż sklepu przez sieć inwestorowi z jednoczesnym najmem zwrotnym: sieć zamienia nieruchomość na gotówkę i dalej prowadzi sklep, a inwestor dostaje długą umowę z tą samą siecią. Według objaśnień MF z 11.12.2018 zasadniczym celem ekonomicznym takiej transakcji jest udzielenie sprzedającemu finansowania przez nabywcę.

Żabka Group sprzedała w 2024 r. w tej formule portfel nieruchomości ze sklepami za 121,199 mln zł, z podstawowym okresem najmu zwrotnego 20 lat i opcjami przedłużenia łącznie o kolejne 20 lat. Build-to-suit to z kolei sklep postawiony przez dewelopera pod standard i umowę sieci, sprzedawany potem inwestorowi z gotowym najmem.

Źródło: Żabka Group, raport roczny 2025, s. 223, stan na 31 grudnia 2025.

Źródło: MF, objaśnienia podatkowe z 11.12.2018 o zbyciu nieruchomości komercyjnych, przykład 3, stan na 11 grudnia 2018.

Dino Polska miało 30 czerwca 2026 r. 3 176 sklepów, w większości z salą sprzedaży 400 m² i parkingiem, i jest właścicielem większości nieruchomości, w których działają. Jerónimo Martins podaje dla Biedronki 3 882 sklepy na koniec 2025 r., ale nie udział najmowanych. GUS zalicza do supermarketów sklepy o powierzchni sprzedażowej 400–2 499 m²; na koniec 2024 r. było ich 10 647, a ich liczbę w gminach podaje Bank Danych Lokalnych, co pomaga ocenić konkurencję wokół sklepu.

Źródło: Dino Polska, raport za I półrocze 2026 r., s. 5, 7, 14, stan na 30 czerwca 2026.

Źródło: Jerónimo Martins, raport roczny 2025: Biedronka, stan na 31 grudnia 2025.

Źródło: GUS, Rynek wewnętrzny w 2024 r., tabl. 7, stan na 31 grudnia 2024.

Kupują inwestorzy prywatni, fundusze obiektów jednego najemcy i kupujący pakiety sklepów. Sprzedają deweloperzy obiektów build-to-suit, sieci i inwestorzy wychodzący z pojedynczych sklepów.

03Jak zarabia dyskont

W najmie netto sieć ponosi oprócz czynszu podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i koszty utrzymania, ale podatnikiem zostaje właściciel, więc podatek sieć tylko mu zwraca na podstawie umowy (art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Z ustawy naprawy obciążają wynajmującego, a najemcę tylko drobne nakłady (art. 662 KC), więc przejęcie przez sieć napraw dachu, posadzki czy instalacji musi wprost wynikać z umowy.

Źródło: Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2025 poz. 707); M.P. 2025 poz. 726 i M.P. 2026 poz. 741, stan na 2 października 2026.

Czynsz to stała kwota za m² albo za obiekt, podnoszona co roku klauzulą indeksacyjną; umowa może dodać czynsz od obrotu, który wymaga definicji obrotu i raportów. Średnioroczny CPI wyniósł 3,6% w 2024 i 2025 r., a NEPI Rockcastle podaje średnią ważoną indeksację czynszów handlowych na 2026 r. w swoim portfelu w Europie Środkowo-Wschodniej: 2,1%.

Źródło: GUS, roczne wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych, stan na rok 2025.

Źródło: NEPI Rockcastle, Annual Report 2025, s. 25, stan na 31 grudnia 2025.

Przy działce ponad 3 500 m² uszczelnionej w ponad 70% poza kanalizacją dochodzi opłata za zmniejszenie naturalnej retencji (art. 269 Prawa wodnego), więc umowa powinna mówić, kto ją ponosi.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

04Jak rynek wycenia dyskont

Gdy sieć wypowie umowę albo jej nie przedłuży, dyskont jest wart sumę zdyskontowanych czynszów do końca umowy i zdyskontowanej wartości sklepu wynajętego ponownie po czynszu rynkowym, pomniejszonej o pustostan i koszty nowego najmu. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości opisuje tę technikę jako dyskontowanie strumieni dochodów z wartością rezydualną (§ 12).

Publiczne raporty firm doradczych nie podają stóp kapitalizacji dla dyskontów w Polsce, więc stopę dla konkretnego sklepu ustala się z transakcji podobnymi obiektami i z ryzyka umowy. Punkty odniesienia z datą zbiera tabela.

Źródło: NEPI Rockcastle, Annual Report 2025, nota 8, s. 334, stan na 31 grudnia 2025.

Źródło: NBP, Informacja o sytuacji na rynku nieruchomości w II kw. 2026 r., tabele 4–13, stan na II kw. 2026.

Stopy NEPI dotyczą centrów handlowych, a nie sklepów jednego najemcy; pokazują tylko, jakie stopy dyskontowe i rezydualne przyjmowali rzeczoznawcy dla handlu w Polsce na koniec 2025 r.

Dolną granicę wartości wyznacza działka z parkingiem do innego użycia, pomniejszona o koszt rozbiórki albo przebudowy; ceny działek i budynków handlowo-usługowych z okolicy pokazuje Rejestr Cen Nieruchomości. Własny sklep policzysz w kalkulatorze wartości w trybie „Umowa i odnowienie”.

05Na co uważać: due diligence

Due diligence dyskontu zaczyna się od umowy i spółki, która ją podpisała, bo jeden najemca to cały dochód. Potem przychodzi kolej na obiekt: pozwolenie na użytkowanie, powierzchnię sprzedaży wobec progu 2 000 m², zjazd, dostawy i hałas przy domach oraz wody opadowe.

Źródło: Prawo restrukturyzacyjne, art. 256 (Dz.U. 2026 poz. 533); Prawo upadłościowe, art. 110 (Dz.U. 2026 poz. 913), stan na 2 października 2026.

Źródło: Rozporządzenie o dopuszczalnych poziomach hałasu (Dz.U. 2014 poz. 112); rozporządzenie o wprowadzaniu ścieków i wód opadowych, § 17 (Dz.U. 2019 poz. 1311), stan na 2 października 2026.

Żeby powiększyć sklep ponad 2 000 m² powierzchni sprzedaży, potrzebny jest plan miejscowy z terenem handlu wielkopowierzchniowego; strefy planu ogólnego, w których taki teren się mieści, opisuje filar retail parki.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

06Finansowanie

Kredyt na dyskont bank liczy z tego samego czynszu co wartość: LTV porównuje kredyt z wartością sklepu, a DSCR roczny dochód netto z ratami. Rekomendacja S zaleca LtV przy udzieleniu do 75% (80% z dodatkowym zabezpieczeniem), próg DSCR ustala bank, a przy jednym najemcy ryzyko skupia się w jednej umowie, więc porównaj okres kredytu z WALB.

Rekomendacja S zaleca też bankom ostrożną ocenę możliwości spłaty kredytu na nieruchomość komercyjną i ostrożność przy niestandardowym harmonogramie spłat (rekomendacja 8.19).

Źródło: KNF, Rekomendacja S, rekomendacje 8.19 i 15.7, stan na 2 października 2026.

Wierzytelności czynszowe przelewa się na bank bez zgody sieci, jeśli umowa najmu nie zastrzega inaczej (art. 509 KC). Sieć, która zamiast sprzedaży finansuje sklep leasingiem, zaliczy opłaty do kosztów w leasingu operacyjnym, gdy umowa leasingu nieruchomości trwa minimum 5 lat (art. 17b ustawy o CIT).

Źródło: Kodeks cywilny, art. 509 (Dz.U. 2026 poz. 795); ustawa o CIT, art. 17b (Dz.U. 2026 poz. 554), stan na 2 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

07Prawo i podatki

Zakup dyskontu to dostawa budynku z gruntem: zwolniona z VAT po 2 latach od pierwszego zasiedlenia (wtedy kupujący płaci 2% PCC), i opodatkowana przy nowym sklepie albo gdy obaj czynni podatnicy VAT wybiorą opodatkowanie. Zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa taka sprzedaż nie jest, bo objaśnienia MF wymagają przejęcia także umów finansowania, zarządzania i należności, a sale and leaseback wprost z niej wyłączają (przykład 3).

KIS potwierdziła 8 września 2025 r., że sprzedaż nieruchomości z jednoczesnym najmem zwrotnym to dwie odrębne czynności opodatkowane na zasadach ogólnych: dostawa towaru i usługa najmu. Sklep zbudowany pod sieć i sprzedany w ciągu 2 lat od wydania najemcy nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego dla budynków po pierwszym zasiedleniu (art. 43 ust. 1 pkt 10), a sprzedawca, który odliczył VAT przy budowie i sprzedaje sklep ze zwolnieniem w 10-letnim okresie korekty, koryguje część odliczenia (art. 91).

Źródło: KIS, interpretacja 0111-KDIB3-3.4012.356.2025.4.MPU, stan na 8 września 2025.

Źródło: Ustawa o VAT, art. 2 pkt 14, art. 43, art. 91 (Dz.U. 2026 poz. 1263); ustawa o PCC, art. 2 i 7 (Dz.U. 2026 poz. 191), stan na 2 października 2026.

Podatek od przychodów z budynków, 0,035% miesięcznie, liczy się tylko od nadwyżki wartości początkowej wynajętych budynków nad 10 mln zł, a tę kwotę wolną dzieli się w grupie powiązanych, więc właściciel jednego sklepu poniżej progu go nie płaci; nie płaci go też osoba fizyczna w najmie prywatnym. Pierwokup sieci wynika wyłącznie z umowy, dlatego sprzedaż bezwarunkowa mimo takiego prawa rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą, a nie nieważność (art. 599 § 1 KC).

Źródło: Ustawa o CIT, art. 24b; ustawa o PIT, art. 30g; Kodeks cywilny, art. 597–599, stan na 2 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

08Jak sprzedać dyskretnie

Dyskont z najemcą sprzedasz bez ogłoszenia, kierując ofertę do inwestorów kupujących obiekty jednego najemcy: wystarczy opis z siecią, czynszem, WALB i powierzchnią działki, a umowę, księgę i dokumenty techniczne udostępniasz po podpisaniu umowy o poufności. Zanim wyślesz ofertę, sprawdź, czy sieć ma prawo pierwokupu albo pierwszeństwa nabycia, bo wtedy umowę z kupującym zawierasz pod warunkiem i zawiadamiasz sieć o jej treści.

Pakiet dokumentów dyskontu:

• umowa z siecią z aneksami, protokołem wydania i korespondencją o opcjach;
• księgi wszystkich działek (sklep, parking, zjazd) i decyzja o zjeździe;
• pozwolenie na użytkowanie, książka obiektu z protokołami kontroli i świadectwo charakterystyki energetycznej;
• pozwolenie wodnoprawne i zeszyt separatora;
• deklaracje podatku od nieruchomości i noty, którymi obciążasz sieć.

Sprzedaż kilku sklepów naraz, z jednym data roomem i jedną ceną, opisuje serwis o portfelach nieruchomości. Przy pakiecie pamiętaj o progach UOKiK: nabycie kilku części mienia od jednej grupy w ciągu 2 lat liczy się łącznie (art. 16 ust. 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów).

Źródło: Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów, art. 13 i 16 (Dz.U. 2025 poz. 1714), stan na 2 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

09Gdzie szukać takich ofert

Wolnostojące sklepy sieci spożywczych sprzedają deweloperzy obiektów build-to-suit, inwestorzy wychodzący z pojedynczych sklepów i sieci w transakcjach sale and leaseback. W statystyce inwestycji to mały segment: obiekty wolnostojące dały 1% wolumenu transakcji w handlu w I półroczu 2026 r., a centra handlowe 67%. Sklepy właścicieli w upadłości sprzedaje syndyk, a postępowania ogłasza Krajowy Rejestr Zadłużonych.

Źródło: PROH, raport za I połowę 2026 r., wykres 17 (dane Avison Young), stan na I półrocze 2026.

Część sklepów z umową najmu sieci zmienia właściciela bez ogłoszenia: sprzedający kieruje ofertę do inwestorów obiektów jednego najemcy, a umowę z siecią pokazuje po podpisaniu umowy o poufności.

10Pytania i odpowiedzi

11Powiązane

• Kalkulator wartości: tryb umowy i odnowienia
• Kredyt na nieruchomość z najemcą: LTV, DSCR i kowenanty banku
• Sprzedaż obiektu z najemcą bez ogłoszenia: data room, NDA, LOI