Retail parki: jak ocenić park handlowy i wolnostojący market jako inwestycję

01W skrócie

Źródło: Cushman & Wakefield, MarketBeat Q2 2026, stan na II kw. 2026.

Źródło: Avison Young i in., Retail parks in Poland, s. 12–13, stan na I półrocze 2025.

Źródło: PROH, raport za I połowę 2026 r., stan na 30 czerwca 2026.

02Czym jest retail park i kto go kupuje

Retail park, czyli park handlowy, to otwarty obiekt kilku najemców w prostej hali, z wejściami do sklepów od parkingu. Ten filar obejmuje też wolnostojący market niespożywczy, np. budowlany albo meblowy (big box), w podobnym budynku.

PROH liczy w statystyce parki, centra handlowe i centra wyprzedażowe od 5 tys. m² GLA i co najmniej 5 najemców. Na 30 czerwca 2026 r. parki miały 24% z 14,2 mln m² GLA (w I półroczu 2023 r. 16%), 181 900 z 196 650 m² nowej podaży półrocza i 95% z 557 800 m² w budowie; 54% nowej powierzchni powstało w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Według Avison Young 52% polskich parków stoi w miastach od 10 do 50 tys. mieszkańców, a 62% ma 5–10 tys. m² GLA.

Źródło: PROH, raport za I połowę 2026 r., s. 6–16, stan na 30 czerwca 2026.

Źródło: Avison Young i in., Retail parks in Poland, s. 6–7, stan na 31 sierpnia 2025.

Kupują fundusze, deweloperzy zatrzymujący obiekty i, przy małych parkach, inwestorzy prywatni. W latach 2023–I poł. 2025 Avison Young naliczył 38 transakcji parkami za 702 mln €, średnio 19 mln € (mediana 11 mln €), a w I półroczu 2026 r. Star Capital Finance kupił 6 parków Vendo Park, Ares i Slate zaś kolejne 9 obiektów tej marki.

Źródło: PROH, raport za I połowę 2026 r., s. 21–24, stan na I półrocze 2026.

Działki wydzielone w parku pod restauracje z okienkiem opisuje filar restauracji drive-thru, a wybór gruntu pod nowy park albo rozbudowę — serwis o terenach komercyjnych.

03Jak zarabia park handlowy

Park zarabia czynszem kilku najemców, liczonym w euro albo w złotych za m² GLA miesięcznie, przy niskich kosztach prostego budynku. Czynsz prime w wiodących regionalnych parkach wynosił w II kw. 2026 r. ok. 19,5 €/m² miesięcznie, bez zmian od poprzedniego kwartału.

Źródło: Cushman & Wakefield, MarketBeat Q2 2026, s. 3, stan na II kw. 2026.

Standardem jest najem netto: według CMS najemca parku pokrywa czynsz, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, utrzymanie części wspólnych i media, a zaliczki rozlicza się zwykle raz w roku. Coraz częściej najemcy uzyskują limit kosztów albo stałą opłatę eksploatacyjną indeksowaną CPI lub HICP i wtedy nadwyżka kosztów zostaje u właściciela jako koszt nieodzyskiwalny. Publicznych danych o wysokości tej opłaty w parkach nie ma.

Źródło: CMS w raporcie Retail parks in Poland, s. 3, stan na 22 września 2025.

Przychody uzupełniają reklamy na pylonie i ewentualne opłaty za parking. Po stronie kosztów stoją podatek od budowli, do 2% wartości parkingu, pylonu, oświetlenia i zjazdów rocznie, oraz opłata reklamowa tam, gdzie gmina ma uchwałę krajobrazową: w 2026 r. najwyżej 3,89 zł dziennie i 0,36 zł dziennie od m² reklamy.

Źródło: Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych; M.P. 2025 poz. 726, stan na 2 października 2026.

Na obroty najemców wpływa zakaz handlu w niedziele: poza wyjątkami z ustawy sklepy otwierają się tylko w trzy niedziele przed Wigilią, w niedzielę przed Wielkanocą i w ostatnie niedziele stycznia, kwietnia, czerwca i sierpnia, a od 2025 r. wolna od handlu jest też Wigilia.

Źródło: Ustawa o ograniczeniu handlu w niedziele i święta, art. 5–7 (Dz.U. 2025 poz. 301), stan na 2 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

04Jak rynek wycenia park handlowy

Park wycenia się kapitalizacją NOI wszystkich najemców, a stopę porównuje z raportami: 6,95% dla parków prime według Cushman & Wakefield (II kw. 2026) i 6,7–8,0% w transakcjach z lat 2023–I poł. 2025 według Avison Young. Centra handlowe prime mają stopy 6,25–6,75%, wolnostojące obiekty wielkopowierzchniowe 6,65%, a dla dyskontów i lokali w parterach publicznych stóp z datą nie ma.

Źródło: Cushman & Wakefield, MarketBeat Q2 2026, s. 4, stan na II kw. 2026.

Źródło: Knight Frank, Rynek inwestycyjny – I kwartał 2026, stan na I kw. 2026.

Źródło: Avison Young i in., Retail parks in Poland, s. 7, 12–13, stan na I półrocze 2025.

Stopa prime opisuje wąską grupę obiektów o najniższym ryzyku, a nie średnią rynku, a każda firma liczy ją inaczej, więc raportów się nie uśrednia. Avison Young przypisuje 6,7–7,2% mniejszym obiektom wysokiej jakości z długimi umowami i silną kotwicą, a 8,0% większym, często ponad 10 000 m²; ceny wynosiły 519–3 023 €/m², w większości transakcji 1 400–1 800 €/m².

WAULT i WALB w parku

WAULT to średni czas do końca umów ważony czynszem: mnożysz roczny czynsz każdego najemcy przez lata do końca jego umowy, sumujesz i dzielisz przez łączny czynsz. WALB liczysz tak samo, ale do pierwszej możliwości wypowiedzenia, więc przy opcjach wypowiedzenia i klauzulach co-tenancy (wiążących czynsz lub trwanie umowy z obecnością kotwicy) wychodzi krótszy. Portfel centrów NEPI Rockcastle w Europie Środkowo-Wschodniej miał na koniec 2025 r. 4,5 roku do końca umów i 3,6 roku do pierwszego wypowiedzenia.

Źródło: NEPI Rockcastle, Annual Report 2025, s. 24, stan na 31 grudnia 2025.

Wynik mieści się w przedziale 1 400–1 800 €/m², w którym Avison Young widział większość transakcji. Rent roll własnego parku wpiszesz do kalkulatora wartości, wybierając tryb „Kilku najemców”.

05Na co uważać: due diligence

Park da się rozbudować ponad 2 000 m² powierzchni sprzedaży tylko na podstawie planu miejscowego, bo zmiany zagospodarowania pod handel wielkopowierzchniowy nie przeprowadza się decyzją o warunkach zabudowy (art. 14 ust. 6a pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Nowy plan rada uchwala po stwierdzeniu zgodności z planem ogólnym, a teren handlu wielkopowierzchniowego mieści się tylko w strefie handlu wielkopowierzchniowego (SH) i jako profil dodatkowy w strefie wielofunkcyjnej z zabudową wielorodzinną (SW).

Powierzchnię sprzedaży liczy się dla obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, bez usług, gastronomii i powierzchni pomocniczej (art. 2 pkt 19), więc próg dotyczy obiektu, a nie lokalu najemcy. Brak planu ogólnego nie uchyla obowiązujących planów miejscowych, a plan ogólny uchwaliło i opublikowało do końca sierpnia 2026 r. 877 gmin, czyli 35,37%.

Źródło: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538); Dz.U. 2026 poz. 826, stan na 2 października 2026.

Źródło: MRiT, Co oznacza upływ terminu na uchwalenie planów ogólnych, stan na 31 sierpnia 2026.

Książkę obiektu z protokołami kontroli przekazuje się nabywcy. Nowy budynek z ponad 10 miejscami postojowymi, a także budynek, którego przegrody albo instalacje przebudowuje się za ponad 25% jego wartości, musi mieć co najmniej jeden punkt ładowania i kanały na przewody dla co piątego miejsca (art. 12a ustawy o elektromobilności; nie dotyczy budynków małych i średnich przedsiębiorców).

Źródło: Prawo budowlane, art. 60i i 62 (Dz.U. 2026 poz. 524); ustawa o elektromobilności, art. 12a (Dz.U. 2026 poz. 1243), stan na 2 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

06Finansowanie

Na zakup parku bank udziela kredytu inwestycyjnego, którego wysokość wyznaczają LTV i DSCR: KNF w Rekomendacji S zaleca, by LtV w chwili udzielenia kredytu nie przekraczało 75% (80% przy dodatkowym zabezpieczeniu), a minimalne DSCR i ICR bank wpisuje do umowy jako kowenanty, które kredytobiorca musi utrzymywać do spłaty. Publicznych wartości takich kowenantów dla polskich parków nie ma.

Źródło: KNF, Rekomendacja S, rekomendacja 15.7, stan na 2 października 2026.

Na koniec II kw. 2026 r. banki miały 21,3 mld zł kredytów na nieruchomości handlowe (rok wcześniej 16,3 mld zł), 41% kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach komercyjnych było w euro, a udział kredytów zagrożonych w handlu i usługach spadł do 7,1% z 10,6%. Rank Progress zamienił kredyt budowlany na park w Chojnicach (26,249 mln zł) na kredyt inwestycyjny 6,102 mln € do 25 marca 2030 r., oprocentowany według EURIBOR 1M plus marża i zabezpieczony m.in. hipoteką, zastawem na udziałach i cesją wierzytelności z umów najmu.

Źródło: NBP, Informacja za II kw. 2026 r., s. 7–8, stan na II kw. 2026.

Źródło: Rank Progress, raport roczny za 2025 r., stan na 31 grudnia 2025.

Od 1 stycznia 2025 r. kredyt spłacany z czynszów nieruchomości dostaje w banku wagę ryzyka 70% przy relacji do wartości do 60%, 90% przy 60–80% i 110% powyżej 80% (art. 126 ust. 2 CRR); to progi kapitałowe banku, a nie limity kredytu.

Źródło: Rozporządzenie (UE) 2024/1623 zmieniające CRR, art. 126, stan na 2 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

07Prawo i podatki

Sprzedaż parku z najemcami była w interpretacjach z lat 2025–2026 dostawą towaru, a nie zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa: 9 marca 2026 r. KIS uznała, że nabywca, który sam zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i aktywami, ochronę, sprzątanie i ubezpieczenie, kupuje nieruchomość, a nie przedsiębiorstwo. Objaśnienia MF z 11.12.2018 wymagają do takiego zbycia przejęcia oprócz gruntu, budynku i umów najmu także umów finansowania, zarządzania i należności oraz zamiaru kontynuowania działalności sprzedającego.

O VAT decyduje pierwsze zasiedlenie: park sprzedany przed upływem 2 lat od wydania lokali najemcom jest opodatkowany razem z gruntem (interpretacja z 12.12.2025), a starszy jest zwolniony, chyba że obaj czynni podatnicy VAT wybiorą opodatkowanie; wtedy umowa nie podlega PCC (interpretacja z 3.12.2025).

Źródło: KIS, interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.925.2025.2.AKR, stan na 9 marca 2026.

Źródło: KIS, interpretacja 0112-KDIL1-1.4012.747.2025.3.AB, stan na 12 grudnia 2025.

Źródło: KIS, interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.333.2025.4.PB, stan na 3 grudnia 2025.

Źródło: MF, objaśnienia podatkowe z 11.12.2018 o zbyciu nieruchomości komercyjnych, stan na 11 grudnia 2018.

Asset deal czy share deal

Asset deal to zakup parku, a share deal zakup udziałów spółki, która go posiada; sprzedaż udziałów podlega PCC 1%, a sprzedaż nieruchomości zwolniona z VAT — 2%. W spółce nieruchomościowej odpisy podatkowe od budynków nie mogą przekraczać bilansowych (art. 15 ust. 6 ustawy o CIT): KIS odmówiła w 2025 r. amortyzacji spółce z parkiem ujmowanym jako nieruchomość inwestycyjna, a NSA w wyroku II FSK 897/23 uznał w podobnej sprawie, że ograniczenie nie ma zastosowania.

Podatek od przychodów z budynków wynosi 0,035% miesięcznie od wartości początkowej wynajętych budynków ponad 10 mln zł, a odlicza się go od zaliczek CIT; dla budynku za 30 mln zł wynajętego w całości to 7 000 zł miesięcznie. Nabycie parku wymaga zgody Prezesa UOKiK, gdy obrót uczestników przekracza 1 mld euro na świecie albo 50 mln euro w Polsce, a nabywane mienie miało w Polsce obrót ponad 10 mln euro w jednym z dwóch lat przed zgłoszeniem; zamknięcie transakcji przed decyzją grozi karą do 10% obrotu.

Źródło: Ustawa o CIT, art. 15 ust. 6 i art. 24b (Dz.U. 2026 poz. 554); ustawa o PCC, art. 7 (Dz.U. 2026 poz. 191), stan na 2 października 2026.

Źródło: NSA, wyrok z 5.03.2025, II FSK 897/23, stan na 5 marca 2025.

Źródło: Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów, art. 13, 97, 106 (Dz.U. 2025 poz. 1714), stan na 2 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

08Jak sprzedać dyskretnie

Park handlowy przygotujesz do sprzedaży bez ogłoszenia, budując data room, czyli uporządkowany zbiór dokumentów udostępniany po podpisaniu umowy o poufności: rent roll zgodny z umowami, umowy z aneksami i listami bocznymi, rozliczenia opłaty eksploatacyjnej i raporty techniczne dachu, posadzki i instalacji. Opis z czynszem, WAULT i WALB wysyłasz wybranym funduszom i inwestorom, a z wybranym kupującym podpisujesz list intencyjny (LOI) z wyłącznością.

W data roomie parku przydadzą się też:

• księgi wszystkich działek (budynek, parking, zjazd, pylon) i umowa użytkowania wieczystego;
• pozwolenia, książka obiektu, protokoły kontroli i instrukcja przeciwpożarowa;
• pozwolenie wodnoprawne, zeszyt separatora, zezwolenia na zjazd i umowy służebności;
• przychody obiektu za 2 lata (próg UOKiK) i ewidencja nakładów (VAT).

Po due diligence strony podpisują umowę przedwstępną albo warunkową, np. pod warunkiem zgody UOKiK i zwolnienia hipotek. Cenę zabezpiecza depozyt notarialny albo rachunek powierniczy, chroniący środki przed zajęciem, jeśli umowa ma datę pewną (art. 59 Prawa bankowego). Sprzedawca nie odpowiada za wady znane kupującemu z due diligence, a między przedsiębiorcami rękojmię można ograniczyć albo wyłączyć, chyba że wadę podstępnie zatajono (art. 557–558 KC). Pełną ścieżkę transakcji pokazuje poradnik Sprzedaż obiektu z najemcą bez ogłoszenia.

Źródło: Kodeks cywilny, art. 557–558 (Dz.U. 2026 poz. 795); Prawo bankowe, art. 59 (Dz.U. 2026 poz. 38), stan na 2 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego obiektu i jego umów najmu sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

09Gdzie szukać takich ofert

Parki handlowe sprzedają deweloperzy, którzy je zbudowali, i fundusze wymieniające portfel, także w pakietach: 7 z 38 transakcji z lat 2023–I poł. 2025 było portfelowych. W II kw. 2026 r. Cushman & Wakefield odnotował 10 transakcji w handlu za blisko 713 mln €, w tym portfel 6 parków sprzedany przez TREI Real Estate i Patron Capital za 110 mln €, a w I półroczu 2026 r. parki i obiekty convenience dały 28% wolumenu inwestycji w handlu. Raporty opisują transakcje po zamknięciu, nie oferty.

Źródło: Cushman & Wakefield, MarketBeat Q2 2026, s. 4, stan na II kw. 2026.

Źródło: Avison Young i in., Retail parks in Poland, s. 12–13, stan na I półrocze 2025.

Źródło: PROH, raport za I połowę 2026 r., wykres 17, stan na I półrocze 2026.

Część parków zmienia właściciela bez ogłoszeń: sprzedający rozsyła opis obiektu wybranym funduszom i inwestorom, a rent roll i data room otwiera po podpisaniu umowy o poufności.

10Pytania i odpowiedzi

11Powiązane

• Kalkulator wartości: tryb kilku najemców, WAULT i WALB
• VAT, ZCP czy share deal: podatki przy zakupie nieruchomości handlowej
• Wskaźniki najmu: stopy, czynsze, podaż i obroty z datą